Szeroko komentowano wyrok Sądu Najwyższego (sygn. akt II CSK 358/10) z 26 stycznia 2011 r.
Wyrok ten był interpretowany jako wprowadzenie zasady, iż wspólnota mieszkaniowa ma prawo zdecydować uchwałą, że nadwyżki zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną po rocznym rozliczeniu pozostają na funduszu remontowym wspólnoty.
Analiza treści i uzasadnienia tego wyroku nie pozwala na wyciągnięcie tak zdecydowanego wniosku z dwóch powodów - wyrokowi sąd w składzie trzech sędziów nie nadał (i nie mógł nadać) mocy zasady prawnej. Ponadto sąd zdecydował jedynie o skierowaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia przez sąd apelacyjny, który prezentował odmienne stanowisko.
Źle się stanie, jeśli wspólnoty, opierając się na medialnych komentarzach do tego wyroku, będą stosowały wnioski z tych komentarzy jako zasadę prawną. Nieuniknione są konflikty, także dlatego, że niemal powszechną praktyką jest „łączne" coroczne rozliczanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną z kosztami mediów dostarczanych do poszczególnych lokali. A poza tym nadwyżki zaliczek nad wydatkami niekoniecznie w przypadku każdego członka wspólnoty są proporcjonalne do posiadanego przez niego udziału w nieruchomości wspólnej, co w efekcie może doprowadzić do tego, że poszczególni właściciele lokali będą uchwałą wspólnoty zmuszani do pozostawiania na rachunku funduszu remontowego kwot nieproporcjonalnych do udziałów.
To niewątpliwie skłoni niektórych do występowania na drogę sądową, a sądy postawi w trudnej sytuacji.
Nie wiem, jak rozpatrzy kontrowersyjną sprawę sąd apelacyjny - być może nie zgodzi się ze stanowiskiem Sądu Najwyższego. Do czasu uprawomocnienia się ostatecznego wyroku należałoby wstrzymać się z opiniami, tym bardziej że stanowisko SN jest kontrowersyjne, przede wszystkim dlatego, że nadaje nowe znaczenie terminowi „zaliczka".
Do tej pory było oczywiste, że po rozliczeniu roku każdy członek wspólnoty ma prawo niewykorzystane środki wycofać, zaś jeśli miałyby pozostać na rachunku bankowym z przeznaczeniem na przyszłe wydatki, to musiałby się na to zgodzić. Warto podkreślić, że przypadek, gdy właściciel lokalu jest zmuszony uchwałą wspólnoty do pozostawienia swoich pieniędzy na rachunku wspólnoty, daje mu prawo do kwestionowania decyzji wspólnoty w oparciu o treść art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali związku z art. 14 oraz art. 15, gdyż żądanie wpłacenia większych niż wynikałoby to z uchwały wspólnoty zaliczek byłoby nadinterpretacją zapisów ustawowych.
Nie wydaje się możliwe, aby art. 22 ust. 3 punkt 3 zezwalał wspólnocie na powiększenie zaliczek po upływie roku, jeśli wpłacone pokrywały zaplanowane wydatki. Nie można wykluczyć, że uchwała zatwierdzająca plan gospodarczy oraz w konsekwencji - wysokość zaliczek - mogłaby być przez właściciela lokalu zaskarżona, gdyby zaliczki miały być wyższe niż wystarczające na pokrycie zaplanowanych zadań.
Uzasadniając swoje stanowisko, Sąd Najwyższy oparł się m.in. na uzasadnieniu wyroku z 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt III CZP 65/07), który ma moc zasady prawnej. Warto przytoczyć jego sentencję - cyt.:
„Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku".
I jeszcze fragment uzasadnienia:
„... do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu... Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną, a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli. W odniesieniu do tego przypadku należy konsekwentnie stwierdzić, że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną, np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty."
Przywołany wyżej wyrok jest niesłychanie istotny, chociaż zdarzają się wątpliwości związane z jego stosowaniem. Przede wszystkim wydaje się, że może on stanowić podstawę do braku możliwości wycofania wpłaconych zaliczek na fundusz remontowy przez sprzedającego lokal, podczas gdy w takich sprawach sądy nakazywały zwrot niewykorzystanych zaliczek.
Ponadto powstają wątpliwości dotyczące tytułu własności lokalu, który powstał w wyniku adaptacji części nieruchomości wspólnej z przeznaczeniem na biuro zarządu i został wyodrębniony jako własność wspólnoty, a później - uchwałą wspólnoty - miałby być wynajęty.
Czy w takim przypadku należałoby najpierw zbyć ten lokal na rzecz ogółu właścicieli (współudział)? Sprawa wymaga jednoznacznego wyjaśnienia.
Omawiany na wstępie wyrok SN prezentuje inną filozofię, niż ta, która wcześniej stanowiła podstawę dla sądów stwierdzających, że nadpłatę zaliczek należy bezwzględnie zwrócić wpłacającym. Wydaje się, że warto „pochylić się" nad ustawą o własności lokali i ją znowelizować w taki sposób, by jej zapisy były jednoznaczne i nie było potrzeby odwoływania się do sądów.
